L’obligation de réduire la consommation d’énergie finale dans les bâtiments à usage tertiaire s’impose même aux propriétaires n’occupant pas leurs locaux. Les bâtiments mixtes, accueillant à la fois des activités tertiaires et d’autres usages, entrent dans le champ d’application dès que la surface dédiée au tertiaire dépasse 1 000 m², sans distinction du volume total.
Certaines exemptions existent, mais la procédure demeure complexe et exigeante sur la justification technique ou économique. Les sanctions administratives prévues en cas de non-respect ne se limitent pas à une simple amende, mais incluent la publication du nom de l’entité contrevenante, exposant ainsi à un risque de réputation.
Le décret tertiaire : comprendre les fondements et les enjeux pour le secteur immobilier
Le décret tertiaire, issu de la loi ELAN, s’inscrit dans une volonté nationale de transition énergétique. Face à un secteur du bâtiment qui pèse près d’un quart des émissions de gaz à effet de serre et absorbe 43 % de la consommation d’énergie en France, la transformation du parc tertiaire s’impose comme une priorité. Tous les bâtiments tertiaires dépassant 1 000 m² sont concernés, qu’ils soient publics ou privés, récents ou anciens.
Le texte fixe une trajectoire ambitieuse, jalonnée d’objectifs chiffrés : -40 % d’ici 2030, -50 % en 2040, -60 % en 2050, toujours en comparaison d’une année de référence à choisir entre 2010 et 2019. Ici, on ne se contente plus d’intentions : la performance énergétique réelle devient le juge de paix. Le système privilégie l’obligation de résultat, ce qui bouscule les habitudes du secteur.
La quête de neutralité carbone affichée par la France prend corps à travers ce cadre réglementaire exigeant. Impossible de dissocier le décret tertiaire de la RE 2020 qui encadre les bâtiments neufs et remplace la RT 2012 : ensemble, ils balisent toutes les étapes de la vie des immeubles, de la construction à l’exploitation. Chaque choix technique, chaque chantier, chaque optimisation d’usage influe désormais sur la réduction de la consommation d’énergie et le bilan carbone global.
Face à ces règles, les gestionnaires immobiliers sont forcés de revoir leur copie : stratégie patrimoniale, gestion, rénovation, exploitation… tout doit être repensé. Ce cadre impose d’anticiper, d’identifier de nouveaux leviers, et ouvre la voie à des démarches innovantes pour transformer une contrainte en opportunité de progrès.
À qui s’appliquent les obligations et quelles sont les principales mesures énergétiques ?
Les obligations du décret tertiaire couvrent tous les bâtiments à usage tertiaire de plus de 1 000 m², qu’ils relèvent du secteur public ou privé, neufs ou existants. Qu’on soit propriétaire, locataire ou gestionnaire, la responsabilité du respect des objectifs et de la déclaration annuelle sur la plateforme OPERAT de l’ADEME est partagée. Certains bâtiments échappent à la règle, comme les lieux de culte, les sites de défense ou les constructions à permis précaire.
Avec la notion d’entité fonctionnelle assujettie (EFA), la réglementation introduit une gestion au plus près du terrain : chaque entité, qu’elle occupe un site ou une partie, doit se conformer à l’obligation, ouvrant la porte à des stratégies fines selon la division des espaces. Les données énergétiques à déclarer s’appuient sur une année de référence entre 2010 et 2019, point de départ du suivi.
Pour respecter la loi, deux voies sont possibles :
- réduire sa consommation en valeur relative (pourcentage par rapport à l’année de référence) ;
- atteindre une valeur absolue (seuil en kWh/m²/an fixé par arrêté).
Des ajustements restent envisageables pour tenir compte de contraintes techniques, architecturales ou économiques, à condition de le justifier de façon solide.
En cas de manquement, la sanction n’a rien d’anodin : le nom de l’entité est affiché publiquement (Name & Shame), assorti d’une amende pouvant atteindre 7 500 €. Les grands gestionnaires bénéficient d’une souplesse : il est possible de mutualiser les efforts à l’échelle du parc immobilier, pour équilibrer la performance entre plusieurs actifs.
Quels leviers concrets pour améliorer l’efficacité énergétique de son bâtiment tertiaire ?
Améliorer l’efficacité énergétique d’un immeuble tertiaire demande plus qu’un simple coup de peinture ou le remplacement de quelques ampoules. Le décret invite à une approche structurée, qui commence par un audit énergétique pour analyser le potentiel d’économie, puis la définition d’un plan d’action multi-volets.
Concrètement, plusieurs axes s’offrent aux gestionnaires :
- La rénovation énergétique : isolation renforcée, vitrages performants, régulation du chauffage ou de la climatisation. Chaque intervention limite les déperditions et abaisse durablement la facture.
- L’optimisation des systèmes CVC (chauffage, ventilation, climatisation), qui restent les plus gourmands en énergie. Mieux piloter ces équipements, c’est agir à la racine des consommations.
- L’installation d’une gestion technique du bâtiment (GTB), demandée par le décret BACS pour les installations de plus de 70 kW d’ici 2027. La GTB centralise le suivi, détecte les anomalies et ajuste en temps réel, ce qui limite les dérives et fiabilise la maîtrise des usages.
- L’intégration d’énergies renouvelables : solaire, pompes à chaleur, géothermie… Ces solutions permettent de diversifier les sources et d’alléger l’empreinte carbone du bâti.
- La mise en place d’un système de management de l’énergie (ISO 50001, par exemple), qui structure la démarche et inscrit le progrès dans la durée.
Les dispositifs de certificats d’économies d’énergie apportent un appui financier, facilitant le financement de ces transformations. Un exemple concret : une société de services qui, après un audit, lance la rénovation de son isolation, installe une GTB et négocie des CEE, peut voir baisser sa consommation de près de 30 % en trois ans. Ce type de trajectoire devient la norme pour qui veut rester dans la course.
Vers une transition réussie : impacts, bénéfices et bonnes pratiques à adopter
La dynamique enclenchée par le décret tertiaire n’est pas un simple affichage réglementaire. Les premiers bilans OPERAT 2022-2023 montrent déjà une baisse de la consommation énergétique du parc tertiaire déclaré de 22 %. C’est un virage réel pour un secteur qui, rappelons-le, concentre 43 % de la consommation d’énergie et un quart des émissions de gaz à effet de serre du pays.
Pour les entreprises qui prennent de l’avance, les bénéfices dépassent la simple économie sur les charges. La valorisation du patrimoine immobilier devient un vrai levier de différenciation. Les bâtiments affichant une performance énergétique supérieure attirent investisseurs et utilisateurs, alors que la pression réglementaire et les attentes sociétales montent d’un cran.
La plateforme OPERAT, pilotée par l’ADEME, structure la démarche : chaque année, la déclaration des données permet d’obtenir une attestation et de suivre une notation Eco Energie Tertiaire. Cette dynamique de transparence favorise la comparaison, stimule l’émulation, et encourage la mutualisation des bonnes pratiques.
Pour que l’obligation se mue en avantage, certaines pratiques font la différence :
- Désigner un référent énergie chargé de piloter la collecte et le suivi des données ;
- Procéder à une analyse détaillée des usages pour cibler les consommations prioritaires et corriger les dérives ;
- Formaliser un plan d’action sur plusieurs années, combinant travaux, GTB et sensibilisation des occupants ;
- Utiliser les outils OPERAT pour piloter la progression et valoriser les efforts auprès de toutes les parties prenantes.
Le décret tertiaire n’est plus une option ni un lointain horizon : il structure désormais le quotidien de l’immobilier français. Reste à savoir qui transformera la contrainte en moteur, et qui se contentera de suivre la marche, à reculons.
